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神保町・御茶ノ水で飲食店空き物件 の調査
学生の街、古本の街、楽器の街である 神保町・御茶ノ水で飲食店空き物件 を探してみるとメイン通りから外れた物件は多少見つかりますが、やはり人通りはかなり変わってきます。サラリーマンの方々も多いので、ランチであれば裏通りでも戦えるかも？
不動産さんへ入店し探索条件をもとに来店用紙に必要事項を記入。
探索条件
・１階の路面店
・５〜10坪の広さの間取り
・駅近
・希望家賃20万〜30万だが周辺環境にもよる
◉担当者の質問等に答え検索開始
◉物件が見つかっても最新の情報を得るため、担当者は管理会社又は大家さんに連絡して状況確認。
◉問題無ければ物件確認
と言う段取りとなります。
人気のエリアである神保町・御茶ノ水では上記条件にある物件は難しい！特に１階路面店で重飲食は難しいようです。とにかく立地場所を最優先して、家賃は25万を基本とし内容が良ければ30〜40万位でお願いしました。
❶淡路町方面で 飲食店 空き物件を見つけました。
空き物件があれば、辺鄙な場所以外は自分の目で確認です。
早速、図面をいただき現地に向かいました。
物件情報
| 駅から徒歩 | 約5分 |
|---|---|
| 階数 | １階 |
| 広さ（坪数） | 18坪 |
| １ヶ月家賃 | 40万 |
| 物件種類 | 居抜き |
| 重飲食 | 可能 |
淡路町交差点から約5分
メイン通りから一本奥の通りになるため人通りがない。
❷小川町駅近物件を発見
メイン通りから一本奥に入る。
一本奥に入るだけで街の感じが、ガラッと変わり昼の時間帯は人通りがほとんどなくなります。
数軒の飲食店はあるんですが、入れ替わりが早い感じで、紹介された物件以外にも貸し物件が出ていました。周辺の会社からの昼食時利用と、夜のお酒で少々という感じです。
こちらの物件は、入り口が一段低くて間口が狭いので路面店ですがテイクアウトの形態は難しい。
物件情報
| 駅から徒歩 | 約10分 |
|---|---|
| 階数 | １階 |
| 広さ（坪数） | 15坪 |
| １ヶ月家賃 | 37万 |
| 物件種類 | 居抜き |
| 重飲食 | 可能 |
あと５mでメインの白山通りなんですが、一本奥に入ると一気に雰囲気が変わるので集客も減少します。
❸御茶ノ水の飲食店空き物件
学生が多く、行列ができる飲食店も見られる好立地。
好立地だけあり家賃もかなり高い、この家賃で営業していくにはお客さんの回転数を相当上げていくか、単価の高いものを販売していく実力があるか！
物件情報
| 駅から徒歩 | 約5分 |
|---|---|
| 階数 | １階 |
| 広さ（坪数） | 9坪 |
| １ヶ月家賃 | 50万 |
| 物件種類 | 居抜き |
| 重飲食 | 可能 |
飲食店の居抜き物件
このまま坂を登っていくと明大や聖橋にいけます。
❹神保町交差点から1分の空き物件が出ました！
神保町の交差点周辺は、飲食店を開店するには魅力的な場所です。
さすがになかなか空きが出るところではありませんが、1分くらいのところに空きが出たらしいので見に行ってきました。
物件情報
| 駅から徒歩 | 約１分 |
|---|---|
| 階数 | １階 |
| 広さ（坪数） | 10坪 |
| １ヶ月家賃 | 39万 |
| 物件種類 | 居抜き |
| 重飲食 | 可能 |
居抜き物件ですが、飲食店は要相談です。
休日はそれほど激しい人通りはありませんが、平日の昼間などは人通り多い場所です。
各空き物件の坪単価比較表
立地と合わせてみてみると、思ったより坪単価が高くないように見えますが、歩いてみると人通りに大きな違いがあります。メインとなる通りと一本奥に入った通りの人通りの大きな違いが、坪単価位に現れています。
| 物件 | 家賃 | 坪数 | 坪単価 |
|---|---|---|---|
| ①淡路町交差点から約5分の空き物件 | 40万 | 18 | 2.2万 |
| ②小川町駅近空き物件 | 37万 | 15 | 2.5万 |
| ③御茶ノ水の好立地物件 | 50万 | 9 | 5.6万 |
| ④神保町交差点から1分の空き物件 | 39万 | 10 | 3.9万 |
造作譲渡料が100万円！
居抜き物件の場合ですが、造作譲渡料200万とか100万と明記されている場合がたまにありますが、冷蔵庫〜フライヤーなどの調理器具やテーブルなど内装費用にかけた金額。
簡単に言いますと、造作物の所有権を持っている前オーナーから、新しく契約した者（新オーナー）が購入するかたちです。
すでに減価償却してしまった古い物件には、造作譲渡費用はかからないようですが、開店後すぐに閉店してしまい減価償却できていない物件はほとんどの場合、造作譲渡費用が発生してきます。
要確認ポイントです。
造作物をそのまま利用できれば良いんですが、店のレイアウトを変えたりする場合は、改装費が余分に必要になる時もあります。
レイアウトを考えた上で選択していきます。
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